Autor: Zespół autorski SEKOCENBUD       

W wielu biuletynach systemu SEKOCENBUD zawierających ceny obiektów oraz robót (na różnych poziomach agregacji) publikujemy współczynniki regionalne obrazujące odchylenie cen w danym regionie od cen średnich w skali kraju. W ostatnich miesiącach otrzymaliśmy kilka zapytań dotyczących możliwości i zasad stosowania tych współczynników, co skłoniło nas do przygotowania niniejszego artykułu.

Zasady wyliczania współczynników regionalnych prezentowanych w biuletynach SEKOCENBUD

Układ regionów odpowiada obowiązującemu obecnie administracyjnemu podziałowi kraju. Poszczególne regiony oznaczone zostały symbolami przedstawionymi na mapie. Ze względu na bardzo wysoki udział aglomeracji warszawskiej w strukturze krajowej produkcji budowlanej, jak również ze względu na stopień zróżnicowania cen w województwie mazowieckim, podajemy dane dotyczące całego regionu mazowieckiego wraz z Warszawą oraz odrębne dane dotyczące aglomeracji warszawskiej. Dlatego też publikujemy współczynniki dla 17 „regionów”.

[jako aglomerację warszawską należy rozumieć region warszawski stołeczny zgodnie z podziałem NUTS2 (statystyka regionalna obowiązująca w Unii Europejskiej), który obejmuje Warszawę wraz z dziewięcioma powiatami: legionowskim, mińskim, nowodworskim, otwockim, wołomińskim, grodziskim, piaseczyńskim, pruszkowskim i warszawskim zachodnim (czyli miasto Warszawa oraz podregiony warszawski wschodni i zachodni wg NUTS 3). LINK]

Współczynniki regionalne wyliczane są według niezmiennego od wielu lat algorytmu opracowanego przez Ekspertów SEKOCENBUD, z wykorzystaniem „koszyków” zawierających modelowe obiekty kubaturowe i inżynieryjne publikowane w Biuletynach cen obiektów budowlanych BCO część I – obiekty kubaturowe oraz BCO część II – obiekty inżynieryjne.

Cena (wartość kosztorysowa) każdego obiektu publikowanego w biuletynie BCO cz. I i cz. II została obliczona metodą kalkulacji szczegółowej przy użyciu powszechnie stosowanej bazy normatywnej katalogów nakładów rzeczowych (KNR, KNNR itd.) oraz uzupełniająco na zasadach kalkulacji indywidualnej, w oparciu o następujące dane systemu SEKOCENBUD:

• średnie krajowe stawki robocizny kosztorysowej dla danego rodzaju robót (publikowane w cenniku Informacja o stawkach robocizny kosztorysowej oraz cenach pracy sprzętu budowlanego IRS),
• średnie krajowe ceny materiałów budowlanych z kosztami zakupu (Kz) (publikowane w cennikach Informacje o cenach materiałów IMB, IMI, IME),
• średnie krajowe ceny pracy sprzętu uwzględniające uśrednione koszty jednorazowe, odniesione do jednej maszynogodziny (publikowane w cenniku Informacja o stawkach robocizny kosztorysowej oraz cenach pracy sprzętu budowlanego IRS),
• średnie krajowe stawki narzutów (Kp – koszty pośrednie, Z – zysk) (publikowane w cenniku Informacja o stawkach robocizny kosztorysowej oraz cenach pracy sprzętu budowlanego IRS).

„Koszyki” utworzone na bazie modelowych obiektów z BCO służą do określenia „średnich” w skali kraju cen (wartości kosztorysowych) w grupie obiektów kubaturowych i inżynieryjnych. Te same zestawy („koszyki”) obiektów są wyceniane w oparciu o średnie ceny i stawki regionalne.

Porównanie wartości „koszyków” obliczonych w układzie regionalnym do wartości obliczonych w poziomie cen średnich w skali kraju umożliwia wyliczenie współczynników regionalnych, obrazujących odchylenie cen w regionie od cen średnich w skali kraju. Współczynniki regionalne prezentowane w wydawnictwach SEKOCENBUD są wyliczane raz na rok w oparciu o „koszyki” zawierające obiekty wycenione w poziomie 4 kwartału roku poprzedniego.

„Najważniejsze” obiekty z BCO (w tym wszystkie, które są reprezentowane w koszykach do wyliczenia współczynników regionalnych) wycenione w pełnym zakresie w układzie regionalnym są prezentowane w wydawnictwie SEKOCENBUD Biuletyn cen regionalnych w budownictwie BCR.

Zalecenia w zakresie stosowania współczynników

W związku z tym, że wartość kosztów budowy każdego obiektu zawartego w BCO cz. I i cz. II obliczona jest na podstawie kosztorysu szczegółowego wszystkich robót budowlanych w obiekcie (zgodnie z tabelami klasyfikacyjnymi SEKOCENBUD) z zachowaniem zasad opisanych w niniejszym opracowaniu, współczynniki regionalne wyliczone w powyżej opisany sposób mają zastosowanie w pierwszej kolejności do cen (wartości kosztorysowych) całych obiektów lub większych zakresów robót wykonywanych w obiektach.

Nadrzędnym założeniem stosowania współczynników regionalnych jest wykorzystywanie ich do szacunkowej wyceny wartości inwestycji budowlanych (całych obiektów kubaturowych, całych obiektów inżynieryjnych) w danym regionie, gdy dokonaliśmy wyceny inwestycji w oparciu o średnie ceny krajowe z systemu SEKOCENBUD.

Zgodnie z zapisami zawartymi w biuletynach cen robót współczynniki mogą być również stosowane do cen (wartości) poszczególnych robót przy zachowaniu pewnych warunków:

• współczynniki regionalne zostaną zastosowane do całego kosztorysu robót budowlanych (wszystkich robót ujętych w kosztorysie),
• „wyjściowe” ceny jednostkowe zastosowane w kosztorysie są cenami średnimi w skali kraju, z wydawnictw SEKOCENBUD z roku którego dotyczą współczynniki regionalne.

Współczynników regionalnych SEKOCENBUD nie należy stosować bezpośrednio do cen czynników produkcji (R,M,S) lub do cen robót lub obiektów w poziomie innym niż średni krajowy (lub wyliczonych w oparciu o ceny R,M,S z poziomu innego niż średni krajowy). Mogłoby to spowodować sprzeczne z założeniami do biuletynów skorygowanie cen, np. zdublowanie w pewnych zakresach zróżnicowania regionalnego. Uwaga dotyczy cen zawartych w różnych wydawnictwach systemu SEKOCENBUD.

W przypadkach, gdy potrzebne są bardziej precyzyjne informacje cenowe w układzie regionalnym zachęcamy do korzystania z wydawnictwa Biuletyn cen regionalnych w budownictwie BCR, który zawiera średnie regionalne:

• stawki robocizny kosztorysowej oraz wskaźniki narzutów kosztów zakupu, kosztów pośrednich i zysku dla podstawowych rodzajów robot,
• ceny wybranych, stosowanych w robotach podstawowych materiałów budowlanych, instalacyjnych i elektrycznych,
• ceny pracy najczęściej stosowanych jednostek sprzętowych,
• ceny jednostkowe kalkulowane wybranych, najczęściej wykonywanych robot,
• ceny jednostkowe wybranych, typowych obiektów, ich stanów i elementów scalonych.