Autor: mgr inż. Honorata Marszałek – Główny specjalista w branży ogólnobudowlanej SEKOCENBUD 
hmarszalek@sekocenbud.pl 

Koszty budowy obiektów budowlanych są sumą wielu składowych. Zazwyczaj we wzorach (formułach kalkulacyjnych) służących do ich wyliczania wyróżnia się koszty bezpośrednie (koszty robocizny, koszty materiałów, koszty pracy sprzętu), koszty pośrednie (koszty ogólne budowy oraz koszty zarządu przedsiębiorstwa), a także tzw. zysk kalkulacyjny.

Firmy wykonawcze realizujące obiekty budowlane stosują – lub powinny stosować – w kalkulacjach tych kosztów dane wynikające z prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej (dane księgowe, umowy z podwykonawcami, dostawcami itp.).

W systemie SEKOCENBUD wszystkie składowe wykorzystywane do kalkulacji kosztów budowy obiektów są pozyskiwane co kwartał (w pierwszym miesiącu danego kwartału), bezpośrednio z „rynku” – z hurtowni materiałów budowlanych, firm wykonawczych (stawki robocizny kosztorysowej, stawki narzutów kosztów pośrednich i zysku) oraz od podmiotów zajmujących się wynajmowaniem sprzętu budowlanego. Wszystkie te składowe są kształtowane przez rynek i podlegają zmianom w czasie.

Analiza nie uwzględnia tzw. kosztów inwestycyjnych dodatkowych (dokumentacja projektowa, nadzory autorskie, inwestorskie itp.), kosztów nabycia gruntów, marży deweloperów, podatku VAT, bowiem składowe te nie są uwzględniane w opracowaniach SEKOCENBUD a ponadto niektóre z nich są bardzo mocno związane z lokalizacją konkretnej inwestycji.

ŹRÓDŁA DANYCH

W ramach systemu SEKOCENBUD informacje o kosztach budowy obiektów kubaturowych (budynków) publikowane są w wydawnictwie Biuletyn cen obiektów budowlanych BCO część I – obiekty kubaturowe. Oprócz informacji o kosztach budowy wyrażonych w złotych, w BCO podawane są także wskaźniki zmian w % w stosunku do poprzedniego kwartału i czwartego kwartału poprzedniego roku.

Informacje o zmianach cen/kosztów budowy obiektów w dłuższych okresach (w układzie rocznym nawet do 4 kwartału 2013 roku, a ostatni rok – podobnie jak w BCO w stosunku do poprzedniego kwartału i czwartego kwartału poprzedniego roku) publikowane są w wydawnictwie Zagregowane wskaźniki waloryzacyjno-prognostyczne ZWW. W ZWW, oprócz wskaźników zmian cen konkretnych obiektów z BCO, zamieszczane są również wskaźniki dla grup obiektów oraz wskaźniki zmian cen zasobów (robocizna, materiały, sprzęt) w różnych przekrojach.

Od 2 kwartału 2026 roku dostępna jest również wersja elektroniczna eZWW. Jest ona znacznie rozszerzona pod względem liczby prezentowanych wskaźników. W wersji eZWW wszystkie wskaźniki zmian cen prezentowane są w układzie kwartalnym, co umożliwia precyzyjne ustalenie kwartalnego „okresu odniesienia” i „okresu bieżącego” bez potrzeby sięgania do wydawnictw archiwalnych. Podstawowe wskaźniki obrazują zmiany cen/kosztów w kolejnych kwartałach w stosunku do kwartału poprzedniego. Można również przełączyć widok na wskaźniki „narastające” w którym wskaźniki w kolejnych kwartałach obrazują zmianę w stosunku do wybranego przez użytkownika kwartału początkowego, czyli „okresu odniesienia” dla którego wskaźnik = 0%.

Dodatkowo, wersja elektroniczna eZWW zawiera moduł umożliwiający wyliczenie waloryzacji dla rzeczywistych wartości „przerobów” w układzie kwartalnym, z uwzględnieniem wskaźników waloryzacyjnych wyliczanych „narastająco” do daty odniesienia.

Wszystkie wskaźniki zmian cen prezentowane na wykresach obliczono z danych odnoszących się do objętych analizą grup/zbiorów obiektów, publikowanych w wydawnictwie ZWW.

Materiały źródłowe:
sekocenbud.pl/waloryzacja-i-prognozowanie/
sekocenbud.pl/ceny-obiektow-budowlanych/
   

W artykule przedstawiono wyniki analizy zmian kosztów budowy budynków mieszkalnych wielorodzinnych i jednorodzinnych oraz budynków użyteczności publicznej.

W opracowaniu wielokrotnie używane są pojęcia, których objaśnienia podano poniżej:

• Wskaźniki zmian stawki robocizny do kosztorysowania netto – są średnimi wskaźnikami wyliczonymi na podstawie wskaźników zmian stawek dla robót: ogólnobudowlanych inwestycyjnych, instalacji sanitarnych i instalacji elektrycznych;
• Wskaźniki zmian cen materiałów ogółem – dotyczą zmian cen materiałów zużywanych w obiektach w budownictwie (na podstawie zbioru obiektów objętych analizą SEKOCENBUD);
• Wskaźniki zmian kosztów pracy sprzętu budowlanego ogółem – dotyczą zmian kosztów pracy sprzętu używanego do budowy obiektów budowlanych (na podstawie zbioru obiektów objętych analizą SEKOCENBUD).

Okres 1 kw. 2020 – 1 kw. 2026

Koszty budowy obiektów kubaturowych w ciągu ostatnich sześciu lat podlegały zróżnicowanym zmianom. Analiza danych z tego okresu pozwala wyróżnić kilka charakterystycznych faz kształtowania się cen, które stanowią odzwierciedlenie sytuacji społeczno-ekonomicznej w Polsce oraz na świecie.

Zmiany kosztów budowy obiektów kubaturowych na przestrzeni ostatnich 6 lat (od 1 kw. 2020 r. do 1 kw. 2026 r.) przedstawia wykres nr 1.

W ciągu 6 lat (od początku 2020 roku, będącego jednocześnie początkiem pandemii COVID-19, do 1 kwartału 2026 roku) koszty budowy obiektów z grup poddanych analizie wzrosły średnio o 56,2%.

Na wykresie zmian kosztów budowy obiektów kubaturowych można zaobserwować kilka wyodrębniających się przedziałów. To okresy wyznaczone przez konkretne wydarzenia, które wywarły wpływ na procesy kształtujące ceny na rynku budowlanym.

Uwaga:
Ceny i koszty oraz wskaźniki ich zmian prezentowane w 1 kw. 2026 r. nie uwzględniają wpływu wojny USA i Izraela z Iranem, ze względu na kalendarz wydawniczy SEKOCENBUD – wydarzenie to nastąpiło po okresie badania rynku i notowań cen.

W dalszej części opracowania przedstawiono wyniki analizy zmian kosztów budowy, które wystąpiły w ciągu 6 ubiegłych lat, wykonanej w okresach rocznych.

Okres 1 kw. 2020 – 1 kw. 2021

W ciągu roku od momentu wybuchu pandemii Covid-2019 (1 kwartał 2020) koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 2,9%.

W tym okresie nastąpił spadek koniunktury (wg wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury dla budownictwa GUS), ale trend zmian cen został utrzymany względem lat ubiegłych.

Średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów w tym okresie wyniósł 0,7%, a w skali roku koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 2,9%.

Na zmiany kosztów budowy obiektów miały wpływ zmiany cen/kosztów zasobów wykorzystywanych w procesie budowy:

• Stawki robocizny do kosztorysowania netto wzrosły średnio o 5,8%;
• Ceny materiałów ogółem wzrosły średnio o 0,8%;
• Koszty pracy sprzętu budowlanego ogółem wzrosły średnio o 3,1%.

Zmiany kosztów budowy obiektów kubaturowych w okresie 1k2020 – 1k2021, w podziale na grupy obiektów, przedstawia wykres nr 2.

Okres 1 kw. 2021 – 1 kw. 2022

W tym okresie nastąpiły istotne zmiany. Od przełomu 1 i 2 kwartału 2021 r. dynamika wzrostu cen na rynku budowlanym zmieniła się znacząco w porównaniu do pierwszego roku pandemii – drugi rok pandemii przyniósł większe wzrosty cen czynników produkcji, co przełożyło się na wysokość kosztów budowy obiektów.

W wyniku trwającej pandemii nastąpiła zmiana warunków kształtujących ceny na rynku budowlanym. W roku 2021 obserwowaliśmy jednoczesny wzrost inflacji i poprawę koniunktury (wg wskaźnika ogólnego klimatu koniunktury GUS dla budownictwa w 2021 r. w porównaniu do roku 2020).

Średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów w tym okresie wyniósł 3,3%, a w skali roku koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 13,6%.

W tym okresie ceny/koszty zasobów wykorzystywanych w procesie budowy zmieniły się następująco:

• Stawki robocizny do kosztorysowania netto wzrosły średnio o 9,3%;
• Ceny materiałów ogółem wzrosły średnio o 19,6%;
• Koszty pracy sprzętu budowlanego ogółem wzrosły średnio o 9,9%.

Zmiany kosztów budowy obiektów w podziale na grupy obiektów w okresie 1k2021 – 1k2022 przedstawia wykres nr 3.

Okres 1 kw. 2022 – 1 kw. 2023

Wysoki (w porównaniu z drugim rokiem trwania pandemii Covid-2019) średni wskaźnik zmiany cen obiektów kubaturowych w skali roku wzrósł do jeszcze wyższego poziomu.

Średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów w tym okresie wyniósł 4,0%, a w skali roku koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 18,2%, z czego tylko w pierwszym kwartale tego roku o 9,7% (2k2022/1k2022). Był to najwyższy kwartalny wzrost kosztów budowy obiektów kubaturowych w badanym roku.

W wyniku rosyjskiej inwazji na Ukrainę 24 lutego 2022 roku, zmieniła się sytuacja społeczno-gospodarcza Ukrainy, co w konsekwencji wpłynęło na rynek budowlany w naszym kraju.

W okresie od 1 kw. 2022 r. do 1kw. 2023 r. stawki robocizny do kosztorysowania netto wzrosły średnio o 16,1%. Wpływ na tak wysoki wskaźnik wywarł utrzymujący się niski poziom zatrudnienia robotników budowlanych z Ukrainy oraz wzrost minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Ceny materiałów ogółem wzrosły średnio o 23,5% w skali roku, z czego największe wzrosty cen materiałów zanotowano w 1 kw. 2022 r. w grupie 11 Wyroby hutnictwa żelaza.

Były to głównie:

• blachy stalowe (36% – 44%),
• kształtowniki stalowe (47% – 64%),
• pręty stalowe do zbrojenia betonu (48% – 54%).

Wartość pracy sprzętu budowlanego ogółem wzrosła średnio o 15,1%.

Zmiany kosztów budowy obiektów w podziale na grupy obiektów w okresie 1k2022 – 1k2023 przedstawia wykres nr 4.

Okres 1k2023 – 1k2024

W tym okresie, będącym jednocześnie drugim rokiem wojny Rosji z Ukrainą, ceny obiektów kubaturowych rosły nadal, lecz już nie tak dynamicznie jak w roku poprzednim. Średni kwartalny wskaźnik zmiany cen obiektów w tym okresie wyniósł 1,1%, a w skali roku koszty budowy obiektów kubaturowych wzrosły średnio o 4,6%.

W tym okresie ceny/koszty zasobów wykorzystywanych w procesie budowy zmieniły się następująco:

• Stawki robocizny do kosztorysowania netto wzrosły średnio o 12,3%;
• Ceny materiałów ogółem wzrosły średnio o 0,2%;
• Koszty pracy sprzętu budowlanego ogółem wzrosły średnio o 6,2%.

Zmiany kosztów budowy obiektów w podziale na grupy obiektów w okresie 1k2023 – 1k2024 przedstawia wykres nr 5.

Okres 1k2024 – 1k2025

Średnie wskaźniki zmian kosztów budowy obiektów kubaturowych – zarówno w ujęciu kwartalnym jak i w skali roku – utrzymały się na porównywalnych poziomach do okresu 1k2023 – 1k2024 i wyniosły odpowiednio: 1,3% i 4,9%.

W tym okresie ceny/koszty zasobów wykorzystywanych w procesie budowy zmieniły się następująco:

• Stawki robocizny do kosztorysowania netto wzrosły średnio o 10,6%;
• Ceny materiałów ogółem wzrosły średnio o 0,8%;
• Koszty pracy sprzętu budowlanego ogółem wzrosły średnio o 6,3%.

Zmiany kosztów budowy obiektów w podziale na grupy w okresie 1k2024 – 1k2025 przedstawia wykres nr 6.

Okres 1k2025 – 1k2026

Średnie wskaźniki zmian kosztów budowy obiektów kubaturowych – zarówno w ujęciu kwartalnym jak i w skali roku – obniżyły się względem poziomów z okresu 1k2024 – 1k2025 i wyniosły odpowiednio: 0,7% i 2,9%.

W tym okresie ceny/koszty zasobów wykorzystywanych w procesie budowy zmieniły się następująco:

• Stawki robocizny do kosztorysowania netto wzrosły średnio o 6,7%;
• Ceny materiałów ogółem wzrosły średnio o 0,4%;
• Koszty pracy sprzętu budowlanego ogółem wzrosły średnio o 5,6%.

Zmiany kosztów budowy obiektów w podziale na grupy w okresie 1k2025 – 1k2026 przedstawia wykres nr 7.

Podsumowanie

W okresie sześciu lat (od 1 kw. 2020 r. do 1 kw. 2026 r.) koszty budowy obiektów kubaturowych zmieniały się w sposób nierównomierny.

Dynamika kosztów budowy obiektów i składników tych kosztów jest reakcją rynku budowlanego na szereg wydarzeń i procesów gospodarczo-polityczno-społecznych, które miały miejsce w rozpatrywanym okresie.

Dla zobrazowania tempa i amplitudy zmian kosztów budowy obiektów kubaturowych i składników tych kosztów (cen czynników produkcji) na przestrzeni 6 lat, w tabeli nr 1 zestawiono wybrane wskaźniki obliczone dla kolejnych okresów rocznych w analizowanym przedziale czasowym (1k2020 – 1k2026).

* wyliczony dla średniej z 3 grup obiektów kubaturowych: mieszkalnych jednorodzinnych, mieszkalnych wielorodzinnych, użyteczności publicznej
** wyliczony dla średniej ze stawek dla: robót ogólnobudowlanych inwestycyjnych, robót instalacji sanitarnych, robót instalacji elektrycznych

Na wykresie nr 8 przedstawiono, zawarte w tabeli nr 1, wartości rocznych wskaźników zmian kosztów budowy obiektów kubaturowych oraz wskaźników zmian cen czynników produkcji budowlanej, w okresie 6 lat (1k2020 – 1k2026).

W skali 6 lat (1k2020 – 1k2026) wskaźniki zmian kosztów budowy obiektów kubaturowych oraz wskaźniki zmian cen czynników produkcji osiągnęły wartości pokazane na wykresie nr 9.